Nittochi-Neopus-Fund（NNF）第一号ファンド『 ネオパス・エイリスファンド 』の組成について

日本土地建物株式会社は、Nittochi-Neopus-Fund（日土地-ネオパス-ファンド；NNF）の第一号ファンドとして、オフィスビルを投資対象とした私募ファンド「ネオパス・エイリスファンド」を組成し、運用を開始することとなりました。

背景と狙い

「ネオパス・エイリスファンド」の組成・運用は、弊社の経営計画（2003年11月～2006年10月）の基本方針である『「アセットビジネス（ビルディング事業）」と「ノンアセットビジネス（不動産ソリューション事業）」の融合による新たな収益機会の獲得』に基づく事業戦略のひとつです。

すなわち、アセットビジネスにおいて競争力あるビルディング事業の展開を目指し、「都市再生」の潮流を捉えたＳクラス・Ａクラスビルなどの大型開発への重点投資を行なう一方で、戦略的資産の入れ替えによる弊社グループの最適なポートフォリオ構築の手段のひとつとして活用します。また、ノンアセットビジネスにおいては、多様化するお客様ニーズに対するソリューションメニュー充実の一環として組成したものであり、とりわけ、資産圧縮・有利子負債圧縮、資本効率の向上、減損会計への対応などの事由による「オーナーシップのトランスファー（所有と経営の分離）」という事象を捉え、依然として根強い一般事業会社のオフバランスニーズに応えていきます。そして、これらのビジネスを双方向に融合させることによって、「開発ノウハウと金融テクニックの融合」だけではなく、「ソリューション事業からの投資機会享受」や「開発ノウハウ提供によるソリューション事業の展開」などのビジネスの派生と事業展開を展望しているものです。

ファンドの概要

• 名称:『ネオパス・エイリスファンド』
• 投資形態:匿名組合出資（＊1）
• 投資家:金融会社、不動産会社ほか一般事業会社などの国内投資家
• 営業者:有限会社ネオパス・エイリス
• 運用者:日本土地建物株式会社
• 資産規模:100億円
• ポジショニング（＊2）
• 基本戦略
  「首都圏・近畿圏・中部圏を中心とする中規模オフィスビルを投資対象とした中期・安定・好利回り型のプライベートファンド」
• 投資方針（取得方針）

  投資エリア

  首都圏（東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県）...資産規模の70％以上

  近畿圏（大阪府、京都府、兵庫県）・中部圏（愛知県）...資産規模の30％未満

  投資対象

  優良中規模オフィスビルを中心とした収益不動産及び不動産関連のその他の資産（信託受益権、ＳＰＣ法に基づく特定社債・優先出資など）。（＊3）

• 運用方針

  金融市場において最も有利な資金調達とレバレッジ効果を活用した運用による「投資利回り最大化」。

  効率的コスト管理や資本的支出、積極的なテナント入替えなどの高いアセットマネジメント能力を発揮した「資産価値の維持・向上」。

• 売却方針

  中期的な運用を原則とし、短期間での売却は限定的。エンドユーザー、不動産会社、プライベートファンドなどを対象に最適なタイミングによる売却実施。

  ＊1）匿名組合契約期間は5年とします。ファンド運用開始時において投資対象の一部が確定しており、残りを投資の基本戦略に沿って運用者（ファンドマネージャー）の裁量で投資していきます。出資形態は、投資家のほか運用者である当社グループの出資（セイムボード型）で、コミットメント額を限度に、運用期間中の営業者の要請に応じた追加出資（キャピタルコール型）を行ないます。

  ＊2）ポジショニングの図表上では、預金・外貨預金・国債・株式などを除いており、相対的なイメージを表しています。

  

  ＊3）Ａクラスオフィスビルや店舗ビルなどは限定的に投資するものとし、現状収益を生み出していない開発型プロジェクト・案件への投資は対象外とします。

今後の事業展開

都市銀行における不良債権処理の一服感や勝ち組企業の積極的な設備投資など景気回復基調への兆しが現れている一方で、根強い資産デフレや人口減少社会などを背景とする経済・社会構造の変化、企業再生・事業再生などの社会的ニーズの高まりから不動産に係わるニーズが多様化しており、これらのニーズに対するソリューションは不動産と金融の融合の加速とともにより一層高度化するものと思われます。そして、これらを具体的に解決する有力な手法のひとつが証券化・流動化の技術・スキームであり、その潜在的ニーズの高さは、J-REITの進展をはじめとする証券化市場の実績規模やその推移、バランスシート（B/S）上に多くの不動産を抱える日本企業の特性からも明らかです。さらに言えば、独立行政法人化の過程にある国公立大学や病院、巨額な資産を抱える公共セクターによる新たなニーズの顕在化がこれらに拍車をかけるものと考えられます。
弊社グループは、2010年を見据えたグループの成長シナリオを展望し、2003年11月より3ケ年計画をスタートさせています。同計画では、今期（2003年11月～2004年10月）に迎える"創立50周年（2004年05月12日）"を成長シナリオの実現に向けた「ターニングポイント」と位置づけており、「NEXT ONE」のスローガンのもと新たな商品・サービスによる事業展開を図っているところです。事業戦略上も「アセットビジネス」と「ノンアセットビジネス」のバランス良い収益構造の構築を目指し、開発（Development）/問題解決（Solution）/投資・運用（Investment）/運営・管理（Property-management）という各ビジネスドメインを深彫りして収益機会を獲得し、かつ、これらの融合する局面における新たな収益機会をいかに捉えることができるかに注力しています。

「不動産と金融の融合」の潮流が「オーナーシップのトランスファー（所有と経営の分離）」という事象を加速させるなか、特に、流動化・証券化に係わるビジネスについては、ファンド組成・運営や流動化アレンジに積極的に取り組むとともに、入口・運用・出口の各段階におけるデューデリジェンス・仲介・プロパティマネジメントなどの関連ビジネスにおいてもグループ内の機能を十分に発揮し、お客様の不動産に係わるニーズに最適なソリューションを提供していきます。